기초연금 재산별 모의계산 예시표｜5억 아파트 55만 원, 부채 공제로 월 70만 원 소득 절감하는 비결

"5억짜리 아파트와 2억 원의 예금이 있는데, 기초연금을 받을 수 있을까요?"

내 재산이 기초연금 수급에 어떤 영향을 미치는지 정확히 모르면 지레 짐작으로 연금을 포기하기 쉽습니다. 기초연금은 재산 가액을 그대로 소득으로 보지 않습니다. 거주 지역별로 정해진 '기본재산액 공제'를 빼고, 은행 '부채(대출)'를 뺀 나머지 금액에 대해서만 연 4.17%의 환산율을 적용합니다. 예를 들어 대도시에 사는 어르신이 5억 아파트와 2억 예금을 가졌다면 월 환산액은 총 124만 원으로, 연금을 100만 원 받아도 단독 가구 기준선인 247만 원 이내에 들어와 기초연금 34만 9천 원을 전액 수급할 수 있습니다. 12가지 재산별 시뮬레이션 표를 통해 내 상황을 정확히 진단해 보세요.

1. 재산 모의계산 기본 공식 및 지역별 공제액

기초연금에서 재산을 월 소득으로 바꾸는 공식은 다음과 같습니다. 여기서 가장 중요한 것은 거주지별로 다르게 적용되는 '기본공제액'입니다.

월 재산환산액 = (총재산 - 기본공제 - 부채) × 4.17% ÷ 12개월

재산 유형 대도시 (서울, 광역시 등) 농어촌 (군 단위)
주택 (1채) 3억 3,000만 원 2억 원
금융재산 1억 3,500만 원 7,250만 원
토지 2억 5,000만 원 1.5억 원

※ 농어촌 지역은 대도시에 비해 주택 공제 한도가 낮기 때문에, 같은 5억 원짜리 아파트라도 대도시에서는 월 55만 원으로 환산되지만 농어촌에서는 월 22만 원으로 환산되어 수급에 더 유리할 수 있습니다.

2. [핵심] 2026년 재산 규모별 소득환산 예시표

어르신들이 기존에 매월 100만 원의 연금(국민연금 등)을 받고 있는 단독 가구(커트라인 247만 원)를 기준으로, 보유 재산에 따라 기초연금 수령액이 어떻게 달라지는지 분석했습니다.

재산 상황 (대도시) 재산 월 환산액 총 소득인정액 (기존 100만 포함) 기초연금 수급액
아파트 3억 원 0원 (전액 공제) 100만 원 34만 9천 원 (전액)
아파트 5억 원 55만 원 155만 원 34만 9천 원 (전액)
아파트 8억 원 104만 원 204만 원 34만 9천 원 (전액)
아파트 5억 + 예금 2억 124만 원 (55만+69만) 224만 원 34만 9천 원 (전액)
아파트 8억 + 예금 5억 240만 원 340만 원 (초과) 0원 (탈락)

3. 대출이 연금을 살린다? 부채 공제의 놀라운 효과

기초연금 산정 시 주택담보대출, 전세자금대출 등 금융기관의 증빙 가능한 부채는 재산 가액에서 한도 없이 100% 차감됩니다. 부채를 잘 활용하면 탈락 위기에서 벗어날 수 있습니다.

💡 부채 공제 실전 시뮬레이션

[상황] 대도시 8억 원 아파트 소유, 주택담보대출 2억 원 보유
1. 공제 전 환산대상: 8억 원 - 기본공제 3.3억 원 = 4.7억 원
2. 부채 공제 적용: 4.7억 원 - 대출 2억 원 = 최종 환산대상 2.7억 원
3. 월 환산액: 2.7억 원 × 4.17% ÷ 12 = 약 94만 원

결과: 만약 대출 2억 원이 없었다면 환산액이 163만 원으로 껑충 뛰어 기초연금에서 탈락했겠지만, 부채를 신고함으로써 월 환산액을 70만 원 가까이 낮춰 기초연금을 안전하게 수급하게 되었습니다.

4. 고재산 탈락 방지를 위한 재산 최적화 5대 전략

소득인정액이 247만 원을 살짝 넘어 탈락 위기에 처한 분들을 위한 실전 대비책입니다.

  • ① 자동차는 경차로 교체 (월 8만 원 절감)
    시가 3,000만 원을 초과하는 중형 SUV 등을 타고 있다면, 3천만 원 이하의 경차나 소형차로 교체하세요. 환산액이 즉시 0원이 되어 월 소득인정액을 크게 낮출 수 있습니다.
  • ② 부채 및 임대보증금 누락 확인
    주택담보대출뿐만 아니라 세입자에게 받은 전세/월세 보증금도 부채로 인정되어 재산에서 차감되니 반드시 챙기셔야 합니다.
  • ③ 금융재산 1.35억 원 한도 관리
    대도시 기준 예·적금 등 금융재산은 1억 3,500만 원까지는 100% 공제됩니다. 이 한도를 초과하는 자산은 부채 상환 등에 활용하는 것이 유리합니다.
  • ④ 귀농·귀촌(농어촌 이전) 고려
    주택 기본공제가 대도시보다 작더라도, 농어촌 지역의 실제 공시지가가 낮게 형성되어 있어 결과적으로 환산되는 소득이 줄어드는 효과를 볼 수 있습니다.

기초연금 재산 모의계산 FAQ

Q1. 5억 원 아파트 한 채 있으면 환산액이 얼마나 되나요?
A: 대도시 기준 기본공제 3.3억을 빼고 연 4.17%로 환산하면 월 약 55만 원입니다.

Q2. 8억 아파트는 얼마나 나오나요?
A: 동일 조건 시 월 약 104만 원의 소득으로 환산됩니다.

Q3. 예금 2억 원은 어떻게 계산되나요?
A: 대도시 금융공제 1.35억 원을 뺀 6,500만 원에 대해 환산하여 월 약 69만 원이 더해집니다.

Q4. 대도시 주택 공제 기준은 얼마인가요?
A: 1가구 1주택 기준 3억 3,000만 원입니다.

Q5. 빚(부채)이 있으면 유리한가요?
A: 네, 금융기관 대출금액 등은 재산에서 100% 한도 없이 차감되므로 소득인정액을 크게 낮출 수 있습니다.

Q6. 농어촌 지역은 재산 공제가 어떻게 되나요?
A: 농어촌은 대도시보다 집값이 낮은 점을 고려하여 금융 7,250만 원, 주택 2억 원이 기본 공제됩니다.

Q7. 자동차가 2대 있으면 둘 다 공제되나요?
A: 아닙니다. 가구당 가장 비싼 1대에 한해서만 3,000만 원이 공제되며, 두 번째 차량은 가액 전액이 소득으로 환산됩니다.

Q8. 재산을 월 소득으로 바꾸는 환산율은 몇 프로인가요?
A: 보건복지부 고시에 따라 연 4.17%를 적용하여 12개월로 나눕니다.

Q9. 소득인정액이 얼마를 넘으면 탈락하나요?
A: 2026년 기준 단독 가구 247만 원, 부부 가구 395만 2,000원을 초과하면 수급 대상에서 제외됩니다.

Q10. 내 재산을 직접 모의계산 해볼 수 있는 곳은?
A: 정부 공식 포털인 복지로(bokjiro.go.kr) 홈페이지에서 1분 만에 시뮬레이션 결과를 확인할 수 있습니다.

※ 본 정보는 보건복지부의 2026년 기초연금 재산 소득환산율 지침을 바탕으로 산출된 모의계산 결과입니다.
정확한 심사 결과는 주민센터 방문 및 공적 자료 조회를 통해 확정됩니다.